Thực trạng pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

1. Thực trạng pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Một số quy định pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm (ĐKBPBĐ) trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại (NHTM) vẫn phát sinh những khó khăn, bất cập và hạn chế sau:
Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật về ĐKBPBĐ trong hoạt động cho vay của các NHTM mặc dù đã có sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn phân tán, một số quy định trùng lặp, mâu thuẫn. Trong hàng chục văn bản có liên quan, văn bản nào cũng có quy định về vấn đề đăng ký tài sản, thậm chí văn bản này dẫn lại văn bản khác. Nhưng việc đăng ký với mỗi loại tài sản được nhìn nhận theo góc độ khác nhau và phân tách theo chức năng, thẩm quyền quản lý nhà nước của bộ, ngành quản lý tài sản đó nên khó tránh khỏi tình trạng thiếu tính tổng thể, không rõ ràng, gây khó khăn khi thực hiện.
Thứ hai, quy định về từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm
Theo quy định điểm b khoản 1 Điều 15 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì cơ quan đăng ký có quyền từ chối đăng ký khi “phát hiện thông tin trong hồ sơ đăng ký không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo”. Quy định này có thể hiểu, trường hợp các thông tin trong hợp đồng thế chấp, trong đơn yêu cầu không trùng khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký mà các thông tin này thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền thì cơ quan đăng ký có thể từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trên thực tế, thông tin trong hợp đồng thế chấp và thông tin trên giấy chứng nhận hoặc thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký lại không trùng khớp do quy định của pháp luật có sự thay đổi. Cụ thể: BLDS năm 2015 quy định mới về chủ thể của quan hệ dân sự chỉ có cá nhân và pháp nhân. Do đó, doanh nghiệp tư nhân, hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây thì thông tin trên giấy chứng nhận chỉ ghi tên chủ hộ (cấp cho hộ gia đình) và ghi tên doanh nghiệp tư nhân (cấp cho hộ gia đình) sẽ không trùng khớp với thông tin ghi trong hợp đồng thế chấp. Vì trong hợp đồng thế chấp sẽ là các cá nhân (chủ thể thế chấp là các thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất) hoặc là cá nhân (chủ doanh nghiệp tư nhân). Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định những tài sản đăng ký quyền sở hữu chỉ ghi tên vợ hoặc chồng nhưng là tài sản chung của vợ chồng thì cả vợ và chồng đều đồng sở hữu. Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất, chủ thể trong hợp đồng ghi tên cả hai vợ chồng nhưng thông tin trên giấy chỉ ghi tên có một người. Đây cũng là lý do để Văn phòng đăng ký đất đai cho rằng các thông tin trong hợp đồng thế chấp không trùng khớp với thông tin trên giấy chứng nhận.
Thứ ba, hồ sơ chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
Theo quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì khi chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành trong hồ sơ đăng ký chuyển tiếp yêu cầu phải có hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng (điểm b khoản 2 Điều 46). Quy định này buộc ngân hàng phải ký được hợp đồng thế chấp nhà ở đã hình thành có công chứng với khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế khi đã có Giấy chứng nhận, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp gặp khá nhiều khó khăn, nhất là đối với khách hàng nợ quá hạn, nợ xấu. Điều này khiến cho ngân hàng không thể đăng ký chuyển tiếp từ đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành.
Việc không đăng ký chuyển tiếp được sang nhà ở đã hình thành trong trường hợp này gây nhiều rủi ro cho ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm vì nếu ngân hàng yêu cầu xử lý tài sản là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán đã đăng ký thì sẽ không nhận được sự phối hợp của chủ đầu tư dự án vì họ đã bàn giao Giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán đã chấm dứt. Do vậy, ngân hàng rất khó để xử lý tài sản này. Trong trường hợp trên, ngân hàng có được quyền yêu cầu xử lý/bán nhà ở hay không? Cách thức xử lý trong trường hợp này là như thế nào? Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định chưa đủ rõ để có căn cứ thực hiện.
Thứ tư,các biện pháp bảo đảm
BLDS năm 2015 quy định 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Thì chỉ có biện pháp bảo đảm “Tín chấp” có đối tượng là không gắn với tài sản cụ thể. Còn “Cầm cố” “Thế chấp” “Cầm giữ” là gắn với tài sản. (Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, cầm giữ tài sản). Bên cạnh đó Còn “Đặt cọc” “Ký cược” “Ký quỹ” “Bảo lưu quyền sở hữu” thì không gắn liền với “tài sản”. Riêng biện pháp “bảo lãnh” thì có 3 giai đoạn khác nhau: Chỉ là “bảo lãnh tài sản” theo quy định tại Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989, chỉ là biện pháp không kèm theo tài sản theo quy định của BLDS năm 2005 và có thể có hoặc không kèm theo tài sản theo BLDS năm 2015 (nhưng vẫn luôn phải chịu trách nhiệm về tài sản).
Điều này cũng là sai sót kéo dài chung của cả 3 Bộ luật Dân sự, cũng giống như sai sót của Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế năm 1989 trước đây quy định “thế chấp tài sản”, nhưng lại không quy định là “cầm cố tài sản”, mà chỉ là “cầm cố” (không kèm theo từ “tài sản”). Do không tạo ra sự thống nhất trong việc gọi tên giữa các BPBĐ.
2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại
Hoàn thiện pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại đóng vai trò hết sức cần thiết, đây là cơ sở pháp lý nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên trong hoạt động cho vay. Tác giả kiến nghị một số giải pháp sau đây:
Thứ nhất,bổ sung thuật ngữ “Tài sản” sau những BPBĐ còn thiếu hoặc có thể xác định đối tượng của BPBĐ là tài sản hoặc không phải là tài sản. Để khi gọi tên có thể dễ dàng nhận dạng đối tượng của BPBĐ đó.Đồng thời,bổ sung quy định pháp luật về hồ sơ, thủ tục đăng ký đối với quyền bề mặt, quyền hưởng dụng đối với bất động sản.
Thứ hai, nguyên tắc ĐKBPBĐ cần quy định về thông tin về biện pháp bảo đảm phải được công khai, được cung cấp theo yêu cầu, được trao đổi thông tin theo quy định của pháp luật; thực hiện đúng thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm, không làm phát sinh thủ tục khác; cơ quan đăng ký không phải chịu trách nhiệm về tên hợp đồng bảo đảm và nội dung thuộc quyền thỏa thuận của các bên trong hợp đồng bảo đảm; trung thực trong kê khai, cung cấp, trao đổi thông tin; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin được kê khai, được cung cấp, được trao đổi.
Thứ ba, trường hợp cơ quan đăng ký từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm
Trong trường hợp các thông tin trong hợp đồng thế chấp, trong đơn yêu cầu không trùng khớp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký mà các thông tin này thay đổi theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền, thay vì cơ quan đăng ký từ chối yêu cầu đăng ký thì có thể quy định theo hướng tạo điều kiện cho doanh nghiệp bằng việc bổ sung quy định chủ thể đăng ký thế chấp làm Phiếu yêu cầu đính chính thông tin về chủ thể đồng thời với thủ tục đăng ký biện pháp thế chấp.
Thứ tư, bổ sung quy định chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở sang đăng ký thế chấp nhà ở do nhà ở hình thành trong tương lai đã được hình thành đơn giản, thuận tiện hơntheo hướng bổ sung Phiếu cung cấp thông tin về tài sản đã hình thành để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và các NHTM; đồng thời, văn phòng đăng ký đất đai cập nhật vào hồ sơ quản lý thay vì phải làm lại hợp đồng thế chấp tài sản thay cho hợp đồng thế chấp quyền tài sản trước đây.
Thứ năm, cần xây dựng Luật đăng ký biện pháp bảo đảm thống nhất. Việc xây dựng và ban hành Luật đăng ký biện pháp đảm bảo là cần thiết nhằm đạt các mục tiêu sau: Thống nhất pháp luật trong lĩnh vực đăng ký biện pháp đảm bảo; Hủy bỏ những quy định không còn phù hợp trong pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm; Bổ sung những quy định cần thiết, phù hợp với thực tiễn khách quan của đời sống kinh tế, xã hội; Đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính và hội nhập quốc tế.
Hiện nay, do các quy định pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm được thể hiện ở các văn bản pháp luật khác nhau thuộc các ngành luật khác nhau, do đó việc xuất hiện Luật đăng ký biện pháp bảo đảm thống nhất là cần thiết.
Mặt khác, Luật đăng ký biện pháp bảo đảm cần quy định rõ ràng về hình thức và thủ tục đăng ký tránh phiền hà cho khách hàng đi đăng ký, tránh mất nhiều thời gian./.