Một số góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tại Việt Nam, Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều quan điểm, đường lối, chính sách và ban hành pháp luật về kinh doanh bất động sản nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, lợi ích của xã hội và lợi ích của nhà đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã xây dựng một hành lang pháp lý tương đối vững chắc giúp cho các chủ thể dễ dàng hơn trong việc kinh doanh bất động sản. Tổng kết thi hành quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy đã đạt được nhiều kết quả trong thực tiễn. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dù hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành nhưng một số điều luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quá trình triển khai thực hiện đến nay đã nảy sinh những tồn tại, bất cập. Để duy trì sự an toàn của thị trường bất động sản, giúp các chủ thể tham gia vào thị trường này có môi trường kinh doanh thuận lợi, việc cần thiết phải chỉnh sửa, bổ sung các quy định về kinh doanh bất động sản là một đòi hỏi cấp bách.
Thứ nhất, khoản 6 Điều 24 Dự thảo Luật quy định về tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp phép xây dựng hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng là phù hợp. Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 quy định đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên mức đặt cọc bao nhiêu thì BLDS không quy định cụ thể mà ưu tiên cho các bên thỏa thuận. Thực chất việc đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức huy động vốn của chủ đầu tư. Tuy nhiên, nếu không giới hạn tỷ lệ thì chủ đầu tư có thể huy động ở mức cao hơn và rủi ro cho bên mua; bên thuê mua; nhưng số tiền đặt cọc này quá thấp, dễ dẫn đến tình trạng cả khách hàng và nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc khi không có nhu cầu nữa, nên cân nhắc quy định mức 5% - 10% là phù hợp.
Thứ hai, khoản 2 Điều 26 Dự thảo quy định "Bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua".
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai, người mua phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký đất đai mới hoàn thành các thủ tục, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thực tế một số khách mua nhà đã nhận bàn giao nhà nhưng vẫn chây ỳ việc nộp 5% cuối cùng, từ đó gây khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình thu hồi công nợ. Do đó, đề xuất sửa quy định này thành: "Bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; 5% còn lại người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua".
Thứ ba, thực tiễn tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay không bảo đảm minh bạch, không bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch vì sàn giao dịch bất động sản là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững. Do đó, Dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: Bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Chương VII dự thảo Luật trước đây nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch. Đồng thời, bổ sung khoản 7 Điều 8 Dự thảo Luật về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo đó “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Thứ tư, khoản 4 Điều 40 Dự thảo Luật quy định về điều kiện của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án theo hai phương án và theo tác giả nên chọn Phương án 2: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành; trên cơ sở nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, bên nhận chuyển nhượng đã ký quỹ tại Kho bạc nhà nước hoặc được ngân hàng bảo lãnh để bảo đảm hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính này và các tài liệu này được kèm theo hợp đồng chuyển nhượng” nhằm bảo đảm quyền tự do thỏa thuận của các bên, tạo điều kiện cho các bên tham gia chuyển nhượng dự án có thể linh hoạt, chủ động thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản; đồng thời, tạo thuận lợi cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực thực hiện dự án hoặc không muốn tiếp tục thực hiện dự án được chuyển nhượng dự án bất động sản.
Thứ năm, tại điều 46 Dự thảo Luật cân nhắc bổ sung nội dung bồi thường thiệt hại là một trong các nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản để phù hợp với các luật khác có liên quan./.