Giải pháp nâng cao việc thực thi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Điều này được thể hiện ở  các nguyên tắc chung về kinh doanh bất động sản; hình thức; điều kiện; trình tự; thủ tục chuyển nhượng của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, các dạng bất động sản đã được quy định khá đầy đủ và chi tiết, thậm chí nội dung của hợp đồng đã được “mẫu hóa”. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Bộ luật Dân sự, các văn bản hướng dẫn thi hành và có liên quan khác… cũng có tác dụng “bổ trợ” thêm cho Luật Kinh doanh bất động sản năm  2014. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn những tồn tại, bất cập làm ảnh hưởng không tốt đến những hợp đồng kinh doanh bất động sản như: pháp luật chung còn chồng chéo, thiếu thống nhất; thông tin về bất động sản thiếu công khai, minh bạch; còn nhiều tranh chấp… Những tồn tại, bất cập này do những nguyên nhân chủ quan, khách quan như: hệ thống pháp luật “thừa mà lại thiếu”, chế tài xử phạt còn nhẹ… đã và đang cản trở việc xây dựng và áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Chính bởi lẽ đó, việc chủ động tiếp tục đề xuất những giải pháp đúc rút từ kinh nghiệm thực tiễn để dần hoàn thiện pháp luật chung về hợp đồng cũng như pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản là một điều cần thiết.
Đề cao tính tự nguyện, tự do xây dựng, ký kết hợp đồng trong kinh doanh bất động sản và không trái với các nguyên tắc kinh doanh bất động sản, không trái với các quy định của pháp luật và đạo đức xã hội, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã khắc phục được hầu hết các hạn chế về đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, bổ sung hoàn thiện các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng…đã góp phần không nhỏ để Luật Kinh doanh Bất động sản ngày càng phát huy được vai trò quan trọng trong sự phát triển như vũ bão của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên, tôi thiết nghĩ chúng ta vẫn cần những giải pháp cụ thể, thiết thực hơn nữa để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Chính bởi lẽ đó, qua bài viết này, tôi mạnh dạn đề xuất những giải pháp như sau:
Trước hết, cần kiểm soát chặt chẽ nghiêm ngặt các hợp đồng ủy quyền trong lĩnh vực kinh doanh mua bán bất động sản, đồng thời khắc phục những khiếm khuyết về điều kiện hợp đồng vô hiệu trong Bộ luật Dân sự. Bên cạnh đó, quan tâm đến quyền và lợi ích của người thứ ba (người bị bất lợi trong việc mua bán bất động sản “vượt quá thẩm quyền” do bên được ủy quyền chuyển nhượng lại). Bộ luật Dân sự còn thiếu sót trong việc nghiên cứu một cơ chế riêng bảo vệ cho người thứ ba ngay tình. Những người này mua nhà dựa vào giấy tờ hợp pháp đã được cơ quan thẩm quyền chứng nhận. Cho nên, họ bức xúc trong việc phải trả lại bất động sản đã mua đúng luật cũng là điều không tránh khỏi. Do vậy, vấn đề này cũng cần phải được quan tâm nghiên cứu để đưa ra cách xử lý hợp lý nhất.
Thứ hai, tiến tới bãi bỏ “sàn” giao dịch bất động sản
Về bản chất, sàn giao dịch là khâu trung gian tư vấn để người mua và người bán gặp nhau, cùng thương thảo tiến tới ký kết hợp đồng. Trong thời buổi công nghệ thông tin là mũi nhọn ngày nay, chúng ta đang và sẽ sống trong một thế giới phẳng. Ở đó, các nguồn thông tin là vô tận, cùng với việc quy định về thông tin bất động sản phải công khai, minh bạch của pháp luật về hợp đồng bất động sản thì trong tương lai gần liệu có cần thiết phải “tồn tại” các “sàn” giao dịch này không. Nếu bỏ đi được quy định này, người bán và người mua sẽ tiết kiệm được tiền bạc cũng như thời gian, lợi ích của cả hai bên mua bán bất động sản được đảm bảo sát thực hơn, chất lượng của các công trình xây dựng bất động sản được nâng cao. Tuy nhiên, khi loại bỏ khâu trung gian, cần thiết phải xây dựng hệ thống thông tin công khai, minh bạch dự báo về thị trường bất động sản một cách thống nhất và tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường bất động sản; thực hiện cung cấp thông tin về hợp đồng bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, công bằng.
Thứ ba, cần tăng cường triển khai các phương thức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản (trong đó có pháp luật về hợp đồng) một cách triệt để, ngiêm túc, có chiều sâu bằng nhiều hình thức trên mọi phương tiện thông tin đại chúng giúp cho người dân nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật, tránh được những bất lợi cho mình trong quá trình thỏa thuận, ký kết hợp đồng.
Thứ tư, chủ động xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý đất đai trong sạch về đạo đức, giỏi về chuyên môn, nghiệp vụ, có đủ tâm, đủ tầm giúp cho những chủ trương, chính sách chung của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, những đổi mới về hợp đồng thực sự đi vào cuộc sống, đồng thời đảm bảo sự công bằng theo pháp luật cho tất cả các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản.
Thứ năm, thực hiện cải cách toàn diện thủ tục hành chính, nhất là trong quy trình cấp sổ chứng nhận quyền sở hữu đất đai, bất động sản giúp cho những bất động sản có đủ điều kiện được nhanh chóng tham gia thị trường, đảm bảo vòng quay trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo nên một thị trường năng động, thu hút đầu tư…Ví dụ: Kết hợp với cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định về trách nhiệm của nhà đầu tư dự án nhà ở phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua bất động sản (nhà ở chung cư) trong thời hạn 30 ngày kể từ khi bàn giao bất động sản. Nếu thực hiện tốt các quy định này, niềm tin vào thị trường bất động sản sẽ tăng lên và thu hút nhiều người tham gia.
Thứ sáu, đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin, giúp cho người dân nhanh chóng tiếp cận được những thông tin về bất động sản, về hợp đồng, giúp cho người dân và các doanh nghiệp công khai, minh bạch hóa thông tin, tạo tiền đề cho những “quyết định” về hợp đồng ký kết sau này… Phần mềm landsoft là một ví dụ điển hình giúp các doanh nghiệp quản lý, kiểm soát, bảo mật cũng như thương thảo các hợp đồng bất động sản với khách hàng, tiết kiệm được thời gian và chi phí…
Tóm laị, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta là vấn đề còn khá mới mẻ, trong thực tế lĩnh vực này đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Trong thời gian qua, Nhà nước đã không ngừng sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy định pháp luật tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành và phát triển, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản đang có xu thế phát triển mạnh và ngày càng có vị trí quan trọng, thiết yếu trong nền kinh tế, các giao dịch hợp đồng kinh doanh bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng. Tuy nhiên, để các quan hệ hợp đồng kinh doanh bất động sản được phát triển lành mạnh, ngày càng an toàn, thì pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản phải ngày càng hoàn thiện. Trong bài viết này, tôi mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay, rất mong anh chị em đồng nghiệp tham khảo và cho ý kiến đóng góp. Xin trân trọng cảm ơn./