Một số góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)

Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội khóa XIII thông qua đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, từ phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quản lý Nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở trong đó có chính sách nhà ở xã hội… Luật Nhà ở năm 2014 đã góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh bình đẳng, thông thoáng, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục và dịch vụ công, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.
Tổng kết thực tiễn 08 năm thi hành Luật Nhà ở năm 2014 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, Luật Nhà ở năm 2014 vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung liên quan đến các quy định về sở hữu nhà ở; Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; Phát triển quản lý nhà ở công vụ; Chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Phát triển nhà ở xã hội; Tài chính cho phát triển nhà ở; Quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quản lý, sử dụng nhà ở và giao dịch về nhà ở...
Xuất phát từ những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở thì việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) để thay thế cho Luật Nhà ở năm 2014 là hết sức cần thiết. Để Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hoàn thiện hơn, tác giả có một vài góp ý như sau:
Thứ nhất, tại khoản 22 Dự thảo Luật Nhà ở quy định về khái niệm thuê mua nhà ở cần được thống nhất với khái niệm thuê mua nhà ở, công trình xây dựng trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định hoặc theo sự thỏa thuận giữa các bên; kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”.
Thứ hai, tại Mục 2 Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đề xuất lựa chọn phương án 1. Lược bỏ một số nội dung tại Điều 29, Điều 31.
Quy định chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh như Dự thảo sẽ là công cụ quản lý, điều tiết quan trọng của Nhà nước để thực hiện chính sách nhà ở thông qua việc định hướng mục tiêu phát triển từng loại nhà ở cho từng đối tượng. Qua đó bảo đảm cân đối cung, cầu nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, giúp doanh nghiệp xác định được đúng phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế để lựa chọn hình thức, quy mô đầu tư, hạn chế được việc phát triển tràn lan, dẫn đến có dự án bỏ hoang, lãng phí do không có nhu cầu. 
Tuy nhiên, Dự thảo cần chỉnh lý chặt chẽ hơn một số nội dung. Ví dụ: Dự thảo quy định một số nội dung của chương trình phát triển nhà ở như: dự kiến tổng nhu cầu diện tích sàn xây dựng nhà ở tăng thêm..., phân định nhu cầu về diện tích nhà ở của từng nhóm đối tượng...; định hướng chỉ tiêu phát triển nhà ở trong kỳ chương trình...; diện tích sàn nhà ở tối thiểu; dự kiến diện tích sàn xây dựng nhà ở sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng trong kỳ chương trình... Đây là các nội dung quản lý quá cụ thể, có thể dẫn đến tình trạng can thiệp hành chính quá mức cần thiết vào quan hệ thị trường bất động sản.
Thứ ba, tại khoản 4 Điều 51 Dự thảo Luật quy định: “Trường hợp giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư”. Quy định này nếu được thông qua sẽ gây vướng mắc trong triển khai thực hiện.
Lý do là bởi các dự án nhà ở đều phải được chấp thuận chủ trương đầu tư tùy vào quy mô dự án. Theo Luật Đầu tư năm 2020, trước khi lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì dự án phải được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Sau khi cơ quan nhà nước tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì nhà đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm tuân thủ đúng nội dung quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Hay nói cách khác, nhà đầu tư không phải thực hiện các nghĩa vụ không được nêu trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ mời thầu/hồ sơ mời đấu giá.
Ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan nhà nước chưa có số liệu chính xác về số lượng người dân có đất bị thu hồi và nhu cầu lựa chọn hình thức tái định cư (vấn đề này chỉ được làm rõ sau khi lựa chọn được chủ đầu tư, đã có thông báo thu hồi đất và đã điều tra, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư). Nếu ngay trong chấp thuận chủ trương đầu tư đã quy định số liệu sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tư phải dành để bố trí tái định cư thì sẽ không sát với thực tiễn (thừa hoặc thiếu) bởi nếu chưa có thông báo thu hồi đất, điều tra, kiểm đếm thì chưa thể xác định được những ai có nhu cầu tái định cư tại chỗ.
Mặt khác việc lệ thuộc vào quỹ nhà ở tái định cư tại chỗ trong dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ mâu thuẫn trực tiếp với nguyên tắc tại Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất”. Nếu chưa có phương án bố trí tái định cư thì chưa thể thu hồi đất, chưa bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư và đương nhiên cũng chưa thể triển khai xây dựng để tạo ra quỹ nhà ở để dành một phần bố trí tái định cư.
Do đó, cần cân nhắc, bãi bỏ quy định tại khoản 4 Điều 51 Dự thảo. Việc bố trí tái định cư phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất” để tạo sự chủ động, đi trước một bước trong khâu tái định cư theo đúng tinh thần Nghị quyết số18-NQ/TW.
Thứ tư, tại khoản 3 Điều 77 Dự thảo đã quy định Tổng LĐLĐ Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho đoàn viên công đoàn làm việc tại các khu công nghiệp mua, thuê, thuê mua, đồng thời là chủ thể đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân và các thiết chế công đoàn tại khu công nghiệp theo hướng Tổng LĐLĐ Việt Nam chủ trì, phối hợp với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân và các công trình phục vụ nhu cầu nhà ở công nhân. Quy định này dù mục đích tốt đẹp cho đoàn viên công đoàn nhưng không phù hợp với Luật Công đoàn 2012; xung đột với các quy định Luật Đầu tư, Luật Đất đai (Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) trong việc giao đất, lựa chọn nhà đầu tư và ngay cả một số quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở; sẽ tạo ra sự bất bình đẳng giữa các chủ thể tham gia; làm cho thực tiễn áp dụng không giống với quy định pháp luật. Cụ thể:
(i) Tổng LĐLĐ Việt Nam tham gia là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, điều đó có nghĩa là việc quản lý, sử dụng tài chính công đoàn không phù hợp với quy định Luật Công đoàn 2012 (Điều 26, Điều 27). Đây là các quan hệ kinh tế nên Tổng LĐLĐ Việt Nam tham gia vào hoạt động kinh doanh và trên nguồn vốn không được sử dụng để đầu tư vào dự án. 
(ii) Tổng LĐLĐ Việt Nam không phải tổ chức kinh tế nên các quy định của Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không có quy định nào về việc giao đất, cho thuê đất cho Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam để thực hiện dự án nhà ở xã hội (nhà lưu trú cho công nhân) và cả dự án thuộc diện “mua, thuê mua”.
(iii) Đối với các dự án không phải đầu tư công thì các dự án nhà ở được thực hiện theo quy định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư (Điều 29 Luật Đầu tư 2020) trong đó thực hiện: đấu giá, đấu thầu, chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với các dự án (nhà lưu trú công nhân) của Tổng LĐLĐ Việt Nam hiện Dự thảo Luật Nhà ở không có quy định về thủ tục thực hiện dự án. Điều này gây nhiều lo ngại khi các dự án này không được pháp luật điều chỉnh.
(iv) Nếu quy định Tổng LĐLĐ Việt Nam là chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ mâu thuẫn, xung đột và không đúng với Luật Công đoàn 2012. Quy định này không phù hợp với quy định tại Điều 10 về quyền, trách nhiệm của công đoàn; tài sản của công đoàn được hình thành từ nguồn đóng góp của đoàn viên công đoàn, từ nguồn vốn của công đoàn; tài sản do Nhà nước chuyển giao quyền sở hữu cho công đoàn và các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật là tài sản thuộc sở hữu của công đoàn. Do đó, về nguồn vốn để Tổng LĐLĐ Việt Nam đầu tư vào các dự án không thể là từ nguồn kinh phí công đoàn do người lao động đóng góp.
Do đó, đề xuất lựa chọn phương án 1. Bỏ khoản 3 và bỏ chủ thể Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam tại các điều 88, 89 và 94.